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作者 bustinjieber (賈小斯汀)
標題 Re: [閒聊] 這樣打房如何
時間 Fri May 17 14:24:30 2024




※ 引述《a386036 (骷髏怪)》之銘言
: 更嚴格的
: 購買取得未滿2年房子，只能用上手購入價貸4成
: 每增加1年多1成
: 也就是持有滿五年下一手才能正常貸款
: 另外持有未滿5年購入下一間也就是換屋


其實要全部反過來設計才對。

1. 房地合一稅反著扣。
成屋市場非自用+掛戶籍
持有1年內  出售扣10%
持有2年內  出售扣20%
持有2-5年   出售扣30%
持有5年以上  出售扣40%
持有10年以上  出售扣50%
*鼓勵短期售出增加供給，壓縮獲利

預售屋期限以合約日計算，
假設2020年購入預售屋權利，
於2025年交屋，你算是持有5年，
賣出要被扣40%，交屋後邏輯同上；
*盡量杜絕預售屋為獲利管道

重購退稅跟6年四百萬，
一般自然人一生各一次機會。
（夫妻不共用）
*不懲罰婚姻


2. 貸款限制。
2年內出售 買方可貸8成，
2-5年出售 買方可貸7成，
5年以上出售  一律限貸4成。
*一樣鼓勵短期出售，不鼓勵長期持有

若賣方的房屋為自用+戶籍在內，
則買方可使用8成貸款。
*自住售出不受限制

3. 增貸限制
無論房屋現值估價為多少，
無法增貸超過原始合約價8成，
並且未來增貸只可增貸已還本金。
*限制房地產槓桿，杜絕資金再投入


這樣的話可阻絕大部分的投資屬性，
我大概也不會投資房地產了，
頂多留一間自住跟後續換屋這樣。


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 27.247.99.172 (臺灣)
※ 作者: bustinjieber 2024-05-17 14:24:30
※ 文章代碼(AID): #1cHlWWRd (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1715927072.A.6E7.html
→ bnn: 2不切實際啊 對保的時候怎知道幾年出售1F 05/17 14:31
銀行當然知道‘’賣方‘’持有幾年啊
噓 cutesuper: 你以為長期持有的是少數喔2F 05/17 14:32
不鼓勵非自用長期持有啊，
所以有什麼問題嗎？
你自用+設籍的話，
下一手買方也沒貸款問題，
而且一個人一生兩次節稅，
對大部分的人都夠用了，
夫妻還可以換四次。
→ bnn: 然後懲罰買方只能逼著買新屋 買中古的要掏高現金3F 05/17 14:32
台灣超過七成都是一房持有者，
大部分都是自住且有設戶籍，
一般買賣方不會被限制的放心，
另外，什麼時候買新房叫做被懲罰？
沒有投資客跟你競爭還不好嗎？
推 esheep: 嗯 非常不利長投，不過是否繼續持有... 就要看銀行端的抵押利率了，項目三不一定是重點，因為銀行抵押鑑價跟任何時期的某個案現價無直接相關。（銀行：可以讓我繼續當鄉民看戲嗎？）短線激化 一般的動態模型容易呈現不穩定的狀況，後果難料。4F 05/17 14:41
※ 編輯: bustinjieber (27.247.99.172 臺灣), 05/17/2024 14:50:59
※ 編輯: bustinjieber (27.247.99.172 臺灣), 05/17/2024 14:53:54
推 jameslin510: 真的要反著看流通率越好短線賺一些就跑反而好
讓投資客賺到價差也讓剛需有房子買9F 05/17 15:17
→ realbout: 現在供給有少嗎?11F 05/17 15:17
所以有什麼問題嗎？
你自用+設籍的話，
下一手買方也沒貸款問題，
而且一個人一生兩次節稅，
對大部分的人都夠用了，
夫妻還可以換四次。
→ bnn: 然後懲罰買方只能逼著買新屋 買中古的要掏高現金12F 05/17 14:32
台灣超過七成都是一房持有者，
大部分都是自住且有設戶籍，
一般買賣方不會被限制的放心，
另外，什麼時候買新房叫做被懲罰？
沒有投資客跟你競爭還不好嗎？
推 esheep: 嗯 非常不利長投，不過是否繼續持有... 就要看銀行端的抵押利率了，項目三不一定是重點，因為銀行抵押鑑價跟任何時期的某個案現價無直接相關。（銀行：可以讓我繼續當鄉民看戲嗎？）短線激化 一般的動態模型容易呈現不穩定的狀況，後果難料。13F 05/17 14:41
※ 編輯: bustinjieber (27.247.99.172 臺灣), 05/17/2024 14:50:59
※ 編輯: bustinjieber (27.247.99.172 臺灣), 05/17/2024 14:53:54
推 jameslin510: 真的要反著看流通率越好短線賺一些就跑反而好
讓投資客賺到價差也讓剛需有房子買18F 05/17 15:17
→ realbout: 現在供給有少嗎?20F 05/17 15:17
推 maxdok: 好可怕21F 05/17 15:39
→ bustinjieber: 其實短期對於非翻修投資客沒賺頭的，
光是服務費就吃掉大部分的獲利了，
加上還有時間內售出的壓力，
（沒售出，獲利隨著時間被壓縮）
投報率大概率會不如股市，
那就可以讓資金離開房市。
供給是多或少顯而易見，
尤其是現在預售屋的市場，
一堆人都在鎖訂物件（期貨），
如果持有越久扣越多稅，
你覺得投資客會繼續投入嗎？
至少我是不會啦。22F 05/17 15:41
推 F1239810: 這樣我跟老婆的房子會互相買來買去...很麻煩。34F 05/17 16:04
推 meg97: 這是在玩大風吹嗎XD35F 05/17 16:06
→ bustinjieber: 你要把節稅的額度用於內部交易我也不反對啦36F 05/17 16:23
推 ZMTL: 這是鼓勵不要住吧
        *自住
不是說這方法不好，但整個核心概念有點奇怪37F 05/17 16:28
哪裡不鼓勵自住？
願聞其詳
→ esheep: 想的一個！如果土地仍具長線價值，還是會有房地產投資！因為土地還是值錢，不值錢的是房子，所以房子會變爛，會逐漸變成好蓋但容易壞但也容易重建的木造形式，好一點的就像40F 05/17 16:28
※ 編輯: bustinjieber (27.247.99.172 臺灣), 05/17/2024 16:45:54
→ bustinjieber: e大不好意思，手機編輯手殘 ，
不小心刪掉你的貼文了。
不夠我大概了解你的意思，
如果要回歸到土地的本質，
目前台灣的住宅用地幾乎都是自然人持有，
就算都更土地也是分回給一般人，
還有就是政府的部份，應該不至於造成壟斷，
頂多重劃區土地會創造出很多有錢的地主戶。43F 05/17 16:47
→ esheep: 是的  回歸本質：只要房地產被認列成資產，就一定會有人囤積。再加上如果又剛好是 資本主義框架，就無法避免：  有價值的事物（資產）會逐漸往“資本家”集中  的這種趨勢。51F 05/17 16:59
→ bustinjieber: 在資本主義的框架下這是沒辦法的，
我覺得只要能把一部分資金引離房地產就夠了，
這也是唯一能夠減緩房價的方法。54F 05/17 17:35
推 scarrony: 敢推這條法案，一堆人一輩子只有一間自住房要賣的
，絕對不會投你57F 05/17 20:09
→ bustinjieber: 怎麼說？自住房不是不受限制嗎？
我說‘’非‘’自用+掛戶籍捏
而且你還有重購退稅跟六年四百萬欸59F 05/17 21:29
→ scarrony: 一般人一輩子會換個1-2次房子吧，你一生只有一次，
就斷絕他下次賣掉換新的房子的機會了，正常人好不
容易換間房子，持有越久稅越多一定跟你翻臉，有錢
人又沒差，一直買進都不要賣，抵押借錢出來就好，
這招我覺得一點用都沒有62F 05/17 22:38
推 maypcc: 其實把第三點施行再多加上轉增貸也不能再reset寬限 就夠了67F 05/17 23:28

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