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作者 標題 [閒聊] 銀行不跟鑑價是助長炒房嗎？
時間 Wed May 15 12:21:04 2024
記得2019-2020年要買房的時候
當時在土城暫緩跟三峽北大做選擇
買之前詢問了一下往來熟識的公股合庫銀行
因為跟貸款專員很熟
公司的支票也都在合庫
我以為會有加分效果能貸更多
殊不知詢問過後發現公股超硬
是規定 不是他不想放
當時北大只願意貸7成 說是地區規定
七成就算了 10年中古屋鑑價還差200-300萬
總金額這樣就差了更多,說真的能存到頭期
已經很不容易了,銀行還這樣搞
我認為是變相要人去買建商的新預售跟新成屋
先不看成數,至少新屋的鑑價都是滿的,建商配合的銀行都是整批談,所以鑑價不用擔心,正
常情況首購貸到8成也很輕鬆。
因為這樣的原因最後買了暫緩的新成屋
當時還8成1.31%樓地板價(民營）
放棄了北大的中古屋,因為差額沒錢能補上。
-
三年過後談轉增貸
富邦直接給2.06% 新價格8成30年直接貸滿
合庫願意給8成新價格,但必須是7成30年
1成20年,還要我買儲蓄險做業績才有。
可以合理判斷公股就是心臟小 怕風險高
但其實房地產是有抵押的產品,幾乎不會跌
中古屋的鑑價不跟上,除了把業績讓給民營賺
不也是助長大家去買建商的新屋嗎？
鑑價滿 成數滿 利率低
建商都幫你整捆包起來了
真的買起來很輕鬆又沒這麼多變因
大家覺得為什麼中古屋市場
銀行鑑價都不跟上 但新屋就願意給？
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.228.154.213 (臺灣)
※ 作者: allen75123 2024-05-15 12:21:04
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※ 編輯: allen75123 (61.228.154.213 臺灣), 05/15/2024 12:24:53
新屋漲更快？整區房價更飆？
更高,但北大應該也不算偏鄉吧,當時也很夯
但想想如果你手上只有200萬
同地區物件
新屋能買1000萬貸8成
中古實登也1000左右
但公股鑑價只給你算800 還貸7成
最後你買中古需要拿出440萬現金
是新屋的2.2倍,那你最後是不是只能買新屋？
而現況又是新屋在狂拉價格,區單價不是漲更快？反而中古能買的人,條件更嚴苛。
但如果新屋跟中古都給1000的8成
這也會讓中古屋市場很活絡
更多人會拿去轉貸套錢出來用
會不會造成熱錢過多也是一種疑慮
所以我才覺得很反邏輯 各有道理
放貸才對XD
所以去loan版問貸款,民營的信接到手軟,公股完全不想找你生意做。
還被定成B級區域真的怪怪的
啊,除非你生得出更多現金,或者找到民營願意鑑滿又給8成,通常買房的人又不是非得這間
不可,當然是依能買到的條件選擇啊。
※ 編輯: allen75123 (61.228.154.213 臺灣), 05/15/2024 14:16:44
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→ : 抑制房價不是銀行的責任，甚至不是央行的責任。另外銀行鑑1F 05/15 12:24
→ : 價如果跟上現價，房價上升會減緩還是跑更快？要想清楚內
→ : 銀行鑑價如果跟上現價，手上現金可不是翻倍那麼簡單XD
那這能解讀是打房手段嗎？→ : 價如果跟上現價，房價上升會減緩還是跑更快？要想清楚內
→ : 銀行鑑價如果跟上現價，手上現金可不是翻倍那麼簡單XD
→ : 中古屋參考實價行情在大漲期會落後很正常.4F 05/15 12:27
→ : 新屋是因為建商直接給成交價並且整批一兩百戶都那個價.
→ : 所以他就是行情不用參考.
→ : 不過建商的新屋會拉抬新古屋(0~3年)的行情.
→ : 之後0~3年拉抬10年,10年拉抬20年.
→ : 所以後面大家就跟上了.
→ : 是暴衝的時候才會有落後的現象.
對啊 但市況是新屋的價格跑在前面拉中古屋,銀行不跟中古鑑價,只跟新屋鑑價,不是造成→ : 新屋是因為建商直接給成交價並且整批一兩百戶都那個價.
→ : 所以他就是行情不用參考.
→ : 不過建商的新屋會拉抬新古屋(0~3年)的行情.
→ : 之後0~3年拉抬10年,10年拉抬20年.
→ : 所以後面大家就跟上了.
→ : 是暴衝的時候才會有落後的現象.
新屋漲更快？整區房價更飆？
推 : 我這三年都有購入中古屋 每間銀行鑑價都有到 反過來說 就11F 05/15 12:28
→ : 是銀行認為你的標的物風險太高
風險當然是原因,但每個合約都是個案,銀行鎖地區成數我覺得很怪,熱區當然能滿的機率→ : 是銀行認為你的標的物風險太高
更高,但北大應該也不算偏鄉吧,當時也很夯
推 : 同意上面講的鑑價跟上，會漲更快13F 05/15 12:30
→ : 還有你的例子，三峽是邊緣地區，銀行不想作八成而已
→ : 還有你的例子，三峽是邊緣地區，銀行不想作八成而已
→ : 今年增貸時，銀行：你的房子鑑價增加都超過你要的增貸金額15F 05/15 12:33
→ : 了，要不要多貸一點？ 中古鑑價衝太快，不太健康。
→ : 了，要不要多貸一點？ 中古鑑價衝太快，不太健康。
推 : 最近剛買一間中古 然後銀行用附近四年前的實價估給我17F 05/15 12:33
→ :
→ :
推 : 銀行也有喜歡的鑑價區域，區域外的就隨便估。19F 05/15 12:36
推 : 鑑價不給過是打房吧 怎麼怎麼解釋都是炒房20F 05/15 12:36
實話就是 降息升息都是噴XD→ : 所以有時候換家銀行就有了21F 05/15 12:37
推 : 我有時都會想...銀行可以專為某區域提高鑑價，是不是銀
→ : 行高層比起建商，更容易控制房價。
也是有幫忙的效應推 : 我有時都會想...銀行可以專為某區域提高鑑價，是不是銀
→ : 行高層比起建商，更容易控制房價。
推 : 講的好像完全零風險 你要不要自己開一間銀行來放房貸24F 05/15 12:42
→ : ？
→ : ？
推 : 想開銀行還沒那麼容易，寶X之前想開被ban掉26F 05/15 12:43
→ : 銀行只管錢能不能收回，其他不關他的事27F 05/15 12:44
※ 編輯: allen75123 (61.228.154.213 臺灣), 05/15/2024 12:53:40推 : 你講反了吧28F 05/15 12:46
這樣的論點確實很反邏輯但想想如果你手上只有200萬
同地區物件
新屋能買1000萬貸8成
中古實登也1000左右
但公股鑑價只給你算800 還貸7成
最後你買中古需要拿出440萬現金
是新屋的2.2倍,那你最後是不是只能買新屋？
而現況又是新屋在狂拉價格,區單價不是漲更快？反而中古能買的人,條件更嚴苛。
但如果新屋跟中古都給1000的8成
這也會讓中古屋市場很活絡
更多人會拿去轉貸套錢出來用
會不會造成熱錢過多也是一種疑慮
所以我才覺得很反邏輯 各有道理
→ : 人類歷史上，全部的銀行都是特許，沒有例外，因為銀行真的29F 05/15 12:48
→ : 賺‧很‧大，所以只能給信任的人賺~ 你說電視上的XX錢莊
→ : 還可以自己發行代幣誒？大哥... 要不要看看 人家XX錢莊背
→ : 後是誰？
→ : 銀行會倒大部分是被後面的金主（政府/財團）硬拖死的，不
→ : 是因為銀行本身有問題
※ 編輯: allen75123 (61.228.154.213 臺灣), 05/15/2024 13:03:23→ : 賺‧很‧大，所以只能給信任的人賺~ 你說電視上的XX錢莊
→ : 還可以自己發行代幣誒？大哥... 要不要看看 人家XX錢莊背
→ : 後是誰？
→ : 銀行會倒大部分是被後面的金主（政府/財團）硬拖死的，不
→ : 是因為銀行本身有問題
推 : 不是風險問題，銀行又不是整天在市場走跳他對行情判斷本35F 05/15 12:58
→ : 來就會落後
→ : 我們掌握的行情連實登都沒有，銀行鑑價沒跟上正常
→ : 來就會落後
→ : 我們掌握的行情連實登都沒有，銀行鑑價沒跟上正常
→ : 銀行鑑價波動跟打不打房無關，單純風險考量。說難聽一點，38F 05/15 13:02
→ : 你沒錢買是你的問題... 銀行服務的對象是有錢買的人... 不
→ : 是窮人...
→ : 你沒錢買是你的問題... 銀行服務的對象是有錢買的人... 不
→ : 是窮人...
推 : 鑑價有一套評估方法 總不能拿個案最高單價去估全部41F 05/15 13:05
→ : 會覺得熱錢過多是問題的人... 是政府不是銀行... 銀行只怕42F 05/15 13:09
→ : 沒熱錢，沒熱錢表示沒人借錢的機率高，代表投資機會少，也
→ : 就是說銀行自己可以投資套利的空間也少。銀行的資金放庫房
→ : 跟買黃金放保險箱是相似的概念。
也是啦 有人借錢很開心啊,市場熱錢過多跟銀行無關,那是政府的事,那應該要更勇敢一點→ : 沒熱錢，沒熱錢表示沒人借錢的機率高，代表投資機會少，也
→ : 就是說銀行自己可以投資套利的空間也少。銀行的資金放庫房
→ : 跟買黃金放保險箱是相似的概念。
放貸才對XD
推 : 你找的人不對吧層級高一點，直接說我要買房貸壽1千萬躉繳46F 05/15 13:14
→ : ，馬上都開綠燈
→ : 你沒跟人錢賺什麼都要條件好，人家當然不想幫你爭取，又
→ : 不缺案件
確實啊,公股直接回他們房貸沒什麼賺,也不是很愛做,也沒業績壓力,有就做,沒做也沒差,→ : ，馬上都開綠燈
→ : 你沒跟人錢賺什麼都要條件好，人家當然不想幫你爭取，又
→ : 不缺案件
所以去loan版問貸款,民營的信接到手軟,公股完全不想找你生意做。
推 : 買三峽真的是買到撞到50F 05/15 13:28
很文青啊 清幽耶推 : 你這時間點跟我買房時機差不多，那個時候三峽中古51F 05/15 13:33
→ : 就是7成最多，不管哪間都一樣，除非配合的或利率較
→ : 高，原因三峽就是他們認為的B級區域，所以最高就是
→ : 7成
→ : 我也真的是開大絕靠關係才公股的到8成
當時北大中古案子超少,都惜售,也沒有新案在蓋→ : 就是7成最多，不管哪間都一樣，除非配合的或利率較
→ : 高，原因三峽就是他們認為的B級區域，所以最高就是
→ : 7成
→ : 我也真的是開大絕靠關係才公股的到8成
還被定成B級區域真的怪怪的
推 : 覺得原文在納悶的點有兩個。問題1:為什麼中古屋的貸款成56F 05/15 13:48
→ : 數較新屋低？問題2:為什麼公股銀行較保守不給8成？ 最後
→ : 合併起來公股銀行給不到8成是不是變成在炒房
→ : 數較新屋低？問題2:為什麼公股銀行較保守不給8成？ 最後
→ : 合併起來公股銀行給不到8成是不是變成在炒房
推 : 會有很多人因為成數不足就去買新房嗎？聽起來是謬論59F 05/15 13:55
但現況就是鑑價不到,拿不出更多現金買中古屋,只好買能鑑滿又貸滿的新成屋,邏輯沒錯啊,除非你生得出更多現金,或者找到民營願意鑑滿又給8成,通常買房的人又不是非得這間
不可,當然是依能買到的條件選擇啊。
※ 編輯: allen75123 (61.228.154.213 臺灣), 05/15/2024 14:16:44
推 : 中古屋貸款成數第一看區域，第二看屋齡跟屋況，區60F 05/15 14:07
→ : 域佔比很大，爛房子在好地段也是放8成
→ : 域佔比很大，爛房子在好地段也是放8成
推 : 就是現金不夠，搞的預售一堆人堆高價62F 05/15 14:29
→ : 最近鑑價N家都有八成 老公寓63F 05/15 14:29
推 : 北大到現在還是很偏啊64F 05/15 15:29
噓 : 你是銀行，你會希望貸給新成屋還是中古屋？65F 05/15 15:37
推 : 你確？ 銀行跟上鑑價 我中古屋可以喊更高欸66F 05/15 15:41
→ : 為啥借錢要找公股? 存錢怕銀行倒 所以找公股 借錢有差嗎67F 05/15 15:48
→ : 找好貸的不是很爽嗎?
→ : 找好貸的不是很爽嗎?
推 : 不是不跟上，是官股銀不跟，官股都以保守聞名69F 05/15 15:55
推 : 銀行跟上鑑價才是助長炒房吧，開多少仲介都跟你說可以70F 05/15 17:52
→ : 貸八成才叫炒房
→ : 貸八成才叫炒房
推 : 貸不到8成是區域問題72F 05/15 20:57
→ : 林三淡一直到最近才比照雙北蛋黃區
→ : 淡水還是很多銀行不接
→ : 公股很多時候是案件太多懶得做給你爛條件打發你走而已
推 : 但公股只要核貸基本上利率都是地板價
→ : 林三淡一直到最近才比照雙北蛋黃區
→ : 淡水還是很多銀行不接
→ : 公股很多時候是案件太多懶得做給你爛條件打發你走而已
推 : 但公股只要核貸基本上利率都是地板價
推 : 北大就是郊區啊，我老婆娘家在北大特區，進出搭公車，下77F 05/16 08:47
→ : 雨或是連假前永寧站繞好幾圈等好幾台才能上公車，笑死
→ : 雨或是連假前永寧站繞好幾圈等好幾台才能上公車，笑死
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